結(jié)合竣工備案、利潤決算，審核人應(yīng)注意把握好結(jié)算審核的策略和節(jié)奏。

　　結(jié)算中常見問題的原因分析

　　結(jié)算爭議多，導(dǎo)致編審不及時(shí)甚至嚴(yán)重拖期，究其原因：

　　首先在于產(chǎn)品定位模糊， 設(shè)計(jì)隨意變更，造成合同總價(jià)或單價(jià)難以覆蓋并鎖定。

　　其次，招標(biāo)圖紙深度不夠。

　　一方面，設(shè)計(jì)院不提供材料及設(shè)備的技術(shù)規(guī)格要求，造成技術(shù)要求模糊，合同界面不清，風(fēng)險(xiǎn)界定不明，招標(biāo)單位無法編制出完整的工程量清單，清單項(xiàng)目或描述不清或多漏項(xiàng)，招標(biāo)單位無法精準(zhǔn)報(bào)價(jià)，價(jià)格的競爭性受限，開發(fā)商或建設(shè)施工單位難以合理評定標(biāo)價(jià);

　　另一方面，由于設(shè)計(jì)圖深度不夠等問題不得不延至施工階段解決，建設(shè)施工單位不得不采用開口合同，致使合同嚴(yán)密性差，爭議和現(xiàn)場簽證多，成本難以鎖定，而建設(shè)施工單位也不得不花費(fèi)大量時(shí)間和人力加以協(xié)調(diào)。

　　再次，合同分拆過細(xì)。

　　一方面，建設(shè)施工方將大量材設(shè)采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同數(shù)量少則幾十多則上百，為此不得不安排大量人力負(fù)責(zé)材設(shè)的確認(rèn)、采購、協(xié)調(diào)、管理及收驗(yàn)貨;

　　另一方面，合同分拆導(dǎo)致項(xiàng)目合同關(guān)系更為復(fù)雜，建設(shè)施工方不得不承擔(dān)直接 管理責(zé)任及總承包方應(yīng)承擔(dān)的部分責(zé)任，在工程進(jìn)展及結(jié)算中常發(fā)生互相推諉扯皮的現(xiàn)象，從而造成無效成本，乃至進(jìn)度拖延。

　　最后，承包商不及時(shí)編制施工圖預(yù)算，部積極與投資監(jiān)理核對預(yù)結(jié)算，其原因就在于總包填資(至結(jié)構(gòu)封頂)施工、合同暫估價(jià)或利潤水平較高，或其內(nèi)部管理混亂。

　　工程結(jié)算審核的10大要點(diǎn)

　　1 、做好結(jié)算審核的準(zhǔn)備工作

　　首先，應(yīng)要求承包商或指定分包或供應(yīng)商在遞交結(jié)算供審核時(shí)，附上結(jié)算價(jià)款不再調(diào)整的承諾。

　　其次，應(yīng)詳細(xì)審核項(xiàng)目或分項(xiàng)的合同文本，了解合同范圍、與其他承包商之間的界面劃分和計(jì)價(jià)模式等。

　　再次，應(yīng)檢查竣工資料的完整性和準(zhǔn)確性，特別是設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否完整體現(xiàn)在竣工圖紙上。

　　最后，應(yīng)及時(shí)與工程管理部、現(xiàn)場監(jiān)理聯(lián)系、交流，以充分了解項(xiàng)目或分項(xiàng)工程的現(xiàn)場情況，利于結(jié)算審核工作的完整性。

　　此外，計(jì)劃編制也很重要，以恒大為例，恒大成本控制中心根據(jù)總工室施工圖的出圖時(shí)間制定各項(xiàng)目的預(yù)算編制計(jì)劃；成本控制中心根據(jù)工程管理中心提供結(jié)算資料時(shí)間編制項(xiàng)目結(jié)算審核計(jì)劃；成本控制中心按承包商上報(bào)結(jié)算時(shí)間編制工程結(jié)算審核計(jì)劃。

　　2、 審核建筑面積

　　一方面， 應(yīng)關(guān)注設(shè)計(jì)變更可能引起的建筑面積調(diào)整，提醒造價(jià)咨詢公司注意施工圖紙與實(shí)際的建筑面積差異，必要時(shí)與建筑師或造價(jià)咨詢公司或承包商計(jì)算的面積逐層進(jìn)行對比。

　　另一方面，若建筑面積與結(jié)算不同，要求各方就面積差異取得一致；如建筑面積有調(diào)整，應(yīng)及時(shí)檢查機(jī)電專業(yè)結(jié)算相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　3 、審核結(jié)算資料

　　結(jié)算資料除了通用要求外，還有個(gè)性化要求 (以恒大為例)：

　　土方工程結(jié)算上 ，須提供經(jīng)過甲方現(xiàn)場工程師、造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師及施工單位四方共同確認(rèn)的交付場地標(biāo)高圖和完成面標(biāo)高圖。標(biāo)高圖中必須有明確的邊界線/放坡/工作面等實(shí)際情況(合同中約定不計(jì)放坡/工作面的除外，須劃分詳細(xì)的方格網(wǎng)計(jì)算圖（10×10）及相關(guān)的計(jì)算書；

　　樁基工程結(jié)算上 ，樁基工程打樁原始現(xiàn)場記錄，包括樁號/樁規(guī)格/現(xiàn)狀土標(biāo)高/樁頂設(shè)計(jì)標(biāo)高/送樁長度等，須有甲方現(xiàn)場工程師、造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師及施工單位四方共同的簽字確認(rèn)；

　　部品工程結(jié)算上 ，施工單位必須做出詳細(xì)的竣工圖紙供工程管理中心現(xiàn)場工程師、總工室設(shè)計(jì)師核對后確認(rèn)，并提交招標(biāo)圖紙及變更簽證作為結(jié)算依據(jù)，以便對照。

　　園建/綠化工程類結(jié)算上 ，結(jié)算資料在報(bào)送甲方工程管理中心工程師之前須經(jīng)過園建/綠化相關(guān)工程師的確認(rèn)，并由園建/綠化工程師簽注結(jié)算核實(shí)意見；

　　樣板房工程上， 樣板房工程由工程管理中心工程師接管相應(yīng)的結(jié)算資料交接工作；需提供通過驗(yàn)收意見的樣板房現(xiàn)狀說明書及其附表；在招標(biāo)時(shí)主材價(jià)為暫定的，須由成本控制中心按設(shè)計(jì)要求確認(rèn)相應(yīng)的主材價(jià)格。

　　材料設(shè)備類結(jié)算上 ，須提供經(jīng)供貨方/監(jiān)理（無監(jiān)理的情況除外）/總包/甲方四方簽字核實(shí)的《材料設(shè)備驗(yàn)收單》和配套 的《材料設(shè)備價(jià)格清單》原件作為結(jié)算依據(jù)。

　　結(jié)算資料核對要點(diǎn)包括：

　　資料是否齊全，是否有復(fù)印件價(jià)結(jié)算的情況；

　　竣工驗(yàn)收合格報(bào)告中內(nèi)容填寫是否完整，特別注意驗(yàn)收報(bào)告中完工日期，建筑面積等一應(yīng)說明是 否填寫完整；

　　工程結(jié)算工作交接單中內(nèi)容填寫是否完整，工程管理中心負(fù)責(zé)人是否簽署；

　　特別留意交接單中有關(guān)竣工圖紙，指令變更的描述以及往來款項(xiàng)的說明。

　　4 、檢查多計(jì)項(xiàng)

　　結(jié)算出現(xiàn)多計(jì)項(xiàng)的錯(cuò)誤，通常是由于設(shè)計(jì)或竣工圖紙所表述的內(nèi)容超過標(biāo)段或承包合同范圍；或是承包合同約定的工程量計(jì)算規(guī)則與常規(guī)的認(rèn)識不同。

　　所以，在具體檢查結(jié)算前，應(yīng)仔細(xì)閱讀承包合同（或按常規(guī)假定標(biāo)段劃分）和工程量計(jì)算規(guī)則，確保結(jié)算內(nèi)容與承包合同所述內(nèi)容以及計(jì)算規(guī)則相一致。

　　常見的多計(jì)項(xiàng)包括但不限于如下6種：

　　一是已約定需含在鋼筋單價(jià)或措施項(xiàng)目中的大底板架立筋；

　　二是已約定需含在土方開挖單價(jià)中的1m內(nèi)的砼塊料；

　　三是墻地面內(nèi)粉刷、洗手間防水層等，這是土建總包與二次裝修分包工作界面；

　　四是電氣排管排線、開關(guān)插座、空調(diào)風(fēng)口、冷熱給水排管、弱電排管排線等，這是機(jī)電與二次裝修分包工作界面；

　　五是穿管、預(yù)埋件、設(shè)備基礎(chǔ)，這是土建總包與機(jī)電分包的配合界面；

　　六是土建總包與幕墻分包的配合界面的預(yù)埋件。

　　5、 做好價(jià)格復(fù)核

　　一是審核單價(jià)。

　　首先，審核竣工結(jié)算所列各分項(xiàng)工程單價(jià)是否符合承包合同約定的單價(jià)，包括合同單價(jià)或定額單價(jià)，其名稱、規(guī)格、計(jì)量單位和所包含的工程內(nèi)容是否與合同或單價(jià)估價(jià)表相一致。

　　其次，單價(jià)換算首先要審查換算的分項(xiàng)工程是不是合同或定額中允許換算的，再審查換算是否正確。

　　再次，補(bǔ)充合同單價(jià)或定額及單位估價(jià)表，要審查補(bǔ)充定額的編制是否符合編制原則，單位估價(jià)表計(jì)算是否正確。

　　二是審核取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　若采用定額計(jì)價(jià)，根據(jù)竣工結(jié)算時(shí)間，取費(fèi)用發(fā)生時(shí)所執(zhí)行的定額及與定額相對應(yīng)配套的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)。

　　應(yīng)注意建筑工程類別劃分是否與工程性質(zhì)及規(guī)定指標(biāo)相符，有無高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)取費(fèi)的計(jì)取基數(shù)是否符合有關(guān)規(guī)定；有無規(guī)定之外的取費(fèi)等；對于人工單價(jià)、開辦費(fèi)、管理費(fèi)率、利潤讓利等情況需按承包合同的約定執(zhí)行。

　　三是審核甲供料扣款及核銷。

　　若項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中部分采用甲供料，則采用定額計(jì)價(jià)時(shí)，需在稅后扣回甲供料定額預(yù)算價(jià)格；若甲方供應(yīng)數(shù)量與工程實(shí)際用量存在差異，需進(jìn)行材料核銷，超供部分應(yīng)按供應(yīng)價(jià)扣回。

　　四是審核甲方代繳代扣。

　　項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中，如果存在甲方代繳代扣項(xiàng)目的工程水電費(fèi)等，審核人應(yīng)進(jìn)行費(fèi)用清算。

　　五是審核合同約定的獎罰款。

　　項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中，若依據(jù)合同約定，存在各類獎罰款的如質(zhì)量、工期等，應(yīng)進(jìn)行此項(xiàng)費(fèi)用清算。

　　此外，根據(jù)合同約定，應(yīng)對項(xiàng)目或分項(xiàng)工程保修金進(jìn)行計(jì)算并預(yù)留，所有結(jié)算在三方簽字蓋章前必須經(jīng)算數(shù)核對。

　　6、 審核工程量

　　同步或交叉復(fù)核工程量可用以下5種方法：

　　一是利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)，對主要工程量每平米含量先進(jìn)行一次初步核準(zhǔn)，以確定是否在合理區(qū)間內(nèi)。

　　二是利用統(tǒng)籌法審核平面如建筑面積與樓板、裝飾面層、天棚、吊平頂，以及垂直面如外立面與其飾面、窗、陽臺門、幕墻、外腳手、外立面或平面系數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)的合理性、正確性。

　　三是逐層或選擇典型樓層如地庫、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面層，復(fù)核柱、梁、樓板、剪力墻之砼、鋼筋含量指標(biāo)的合理性。

　　四是抽查或測量典型柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的砼含量和鋼筋含量。

　　五是定期或不定期對工程量進(jìn)行百分百計(jì)算復(fù)核。

　　7、 審核時(shí)點(diǎn)

　　對總包結(jié)算的審核，可與造價(jià)咨詢單位同步進(jìn)行；對指定分包或供應(yīng)合同的結(jié)算審核，可安排在造價(jià)咨詢單位遞交初步審核意見之后。

　　以恒大對審核時(shí)間的要求為例：

　　委托工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行審計(jì)的，1000萬元以下的項(xiàng)目審計(jì)原則上出具初步審計(jì)報(bào)告的時(shí)間不得超過20天，1000萬元以上的項(xiàng)目出具初步審計(jì)報(bào)告的時(shí)間不得超過30天，特殊情況下不得超 過45天。

　　成本控制中心每次受到施工單位的反饋意見后回復(fù)時(shí)間：10萬元以下的2天內(nèi)，10萬元~50萬元的3天內(nèi)，50萬元以上的5天內(nèi)。

　　集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心的復(fù)核時(shí)間為，自結(jié)算資料齊全之日起，一般復(fù)核5天內(nèi)，全面復(fù)核時(shí)間為，50萬元內(nèi)的10天內(nèi)，50萬元以上的及主體、市政配套、園建工程為25天內(nèi)。

　　以上未按時(shí)限完成的（因被審計(jì)單位自身造成的延誤除外），每延遲一天扣罰責(zé)任部門總監(jiān)50元。

　　8 、發(fā)揮造價(jià)咨詢單位作用

　　對造價(jià)咨詢單位要有所要求，例如要求其提供計(jì)算底稿，并將上述檢查結(jié)果與之交流溝通，要求其根據(jù)甲方審核意見與承包商進(jìn)一步洽商。

　　在委托造價(jià)咨詢公司時(shí)，恒大的成本控制中心對編制預(yù)結(jié)算的咨詢單位進(jìn)行考察、篩選，確定委托對象后報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批確定；成本控制中心負(fù)責(zé)與被委托方簽訂詳細(xì)的預(yù)結(jié)算編審的造價(jià)咨詢委托合同；成本控制中心負(fù)責(zé)跟蹤、了解造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的編制或?qū)徍饲闆r，督促咨詢機(jī)構(gòu)履行造價(jià)咨詢委托合同，審查咨詢機(jī)構(gòu)的編制結(jié)果。

　　按恒大的相關(guān)規(guī)定，委托工程造價(jià)咨詢公司審計(jì)結(jié)算，咨詢費(fèi)用應(yīng)按如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制：

　　工程造價(jià)500萬元以內(nèi)的，咨詢費(fèi)率應(yīng)控制在3~8%以內(nèi)，500萬元以上的咨詢費(fèi)率應(yīng)控制在2~6%以內(nèi)。

　　單獨(dú)安裝工程結(jié)算審計(jì)可在上述基礎(chǔ)之上適當(dāng)增加0.5~1%，如果咨詢公司最終審計(jì)報(bào)告質(zhì)量控制在公司規(guī)定的誤差率范圍之內(nèi)(初審誤差率應(yīng)控制在3%以內(nèi)，復(fù)審誤差率應(yīng)控制在1%以內(nèi))，咨詢公司年度咨詢費(fèi)收費(fèi)低于上述最低費(fèi)率計(jì)算的費(fèi)用時(shí)，成本管理中心可以按最低咨詢費(fèi)率計(jì)算補(bǔ)償給咨詢公司，以確保咨詢公司工作積極性。

　　最高咨詢費(fèi)不高于上述規(guī)定的最高咨詢費(fèi)率計(jì)算的咨詢費(fèi)，計(jì)費(fèi)基數(shù)均以定案造價(jià)計(jì)算，必須在咨詢合同中做出規(guī)定，確定上述計(jì)費(fèi)基數(shù)時(shí)若原施工合同是總價(jià)合同，原合同總價(jià)不應(yīng)計(jì)算在計(jì)費(fèi)基數(shù)之內(nèi)。

　　結(jié)算咨詢合同中必須規(guī)定公司有權(quán)對咨詢單位的初審金額另行委托其他單位或自行組織人員進(jìn)行復(fù)審，如復(fù)審核減率超過2%但未超過3%（含3%），公司只按結(jié)算審計(jì)費(fèi)70%支付審計(jì)費(fèi)，另外咨詢單位還要承擔(dān)復(fù)審的審計(jì)費(fèi)用(復(fù)審審計(jì)費(fèi)按復(fù)審核定工程造價(jià)的1%收取基本審計(jì)費(fèi)，核減額提成按核減額的5%計(jì)算)，公司有權(quán)直接從應(yīng)付咨詢單位的審計(jì)費(fèi)用中扣除。如復(fù)審核減率超過3%,則公司不支付任何審計(jì)費(fèi)用給咨詢單位，已預(yù)付的審計(jì)費(fèi)由咨詢單位退回。

　　工程造價(jià)審計(jì)咨詢合同必須采用公司相應(yīng)合同范本。

　　所有涉及需要辦理工程結(jié)算的承包合同中必須明確規(guī)定：

　　承包方提供的結(jié)算必須實(shí)事求是，如實(shí)依據(jù)合同規(guī)定計(jì)算，如果乙方虛報(bào)夸大結(jié)算金額，計(jì)算誤差率超過5%，超過部分審計(jì)費(fèi)由承包承擔(dān)，審計(jì)費(fèi)按核減額乘以4%計(jì)算，由公司直接從工程結(jié)算款中扣除，上述誤差率定義為：(乙方送審金額最后審計(jì)定案金額)÷最終審計(jì)定案金額×100%）。

　　所有涉及需要辦理現(xiàn)場工程經(jīng)濟(jì)簽證與設(shè)計(jì)變更簽證的合同中必須明確規(guī)定：

　　簽證單中的預(yù)算書的內(nèi)容必須完整、準(zhǔn)確，承包方上報(bào)的補(bǔ)充預(yù)算額，不得高出公司審定后的金額的10%，否則，公司將收取出部分的10％的違約金，在結(jié)算工程總價(jià)款中扣除，并降低承包方在公司承建商評估體系的排名。

　　9、 選好設(shè)計(jì)單位，提高出圖深度和質(zhì)量

　　以恒大的圖紙要求及臺賬管理為例：

　　第一，恒大總工室向成本控制中心提供設(shè)計(jì)圖紙（白圖），成本控制中心資料員須辦理簽收登記手續(xù)，建立設(shè)計(jì)圖紙收發(fā)臺帳。

　　第二，設(shè)計(jì)圖紙須明確工程所屬板塊、工程所在地、單位工程名稱和編碼；項(xiàng)目當(dāng)期（區(qū)）的戶型、棟數(shù)。

　　第三， 設(shè)計(jì)圖紙須尺寸清晰、準(zhǔn)確，有詳細(xì)的設(shè)備材料的規(guī)格型號和標(biāo)準(zhǔn)。如帶裝修的，需有明確的裝修 標(biāo)準(zhǔn)，須明確產(chǎn)品檔次、規(guī)格、型號，如使用套圖的，需說明套圖對象與變化情況。

　　第四，預(yù)算編制過程發(fā)生設(shè)計(jì)圖紙澄清、變更修改、調(diào)整，由設(shè)計(jì)代表書面回復(fù)工程成本控制中心或在計(jì) 算圖紙上標(biāo)注、簽名；有關(guān)問題由總工室、成本控制中心以業(yè)務(wù)聯(lián)系單形式交流完成。 設(shè)計(jì)回復(fù)時(shí)間不列入預(yù)算編制時(shí)間內(nèi)。

　　第五，資料員發(fā)現(xiàn)存在圖紙不齊，不具備預(yù)算編制條件，可拒絕收圖。

　　第六， 凡總工室給成本控制中心的設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)資料，成本控制中心必須保存完整，直到工程全部竣工結(jié)算完成為止，并在本部門資料員處存檔至少保存到項(xiàng)目工程全部辦完竣工結(jié)算后 5 年以上。

　　此外， 對于審核方而言，還要加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃和節(jié)奏，重視、強(qiáng)化招標(biāo)采購的策劃工作，確保招標(biāo)采購工作的合理時(shí)間；加強(qiáng)、細(xì)化回標(biāo)分析及詢標(biāo)、確認(rèn)工作，減少、避免合同爭議的重復(fù)發(fā)生；加強(qiáng)合同管理、工程記錄及檔案管理；加強(qiáng)對投資監(jiān)理的事前指導(dǎo)、過程管理、事后考核。

　　10 、結(jié)算過程其他注意事項(xiàng)

　　結(jié)算的工程量 以竣工圖為準(zhǔn)，竣工圖不清之處，預(yù)算人員要得到工程管理中心的確認(rèn)或到工地現(xiàn) 場進(jìn)行實(shí)地測量 ；尤其對圖紙未標(biāo)注、規(guī)范無特別要求，現(xiàn)場實(shí)際施工又提高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目一定要有現(xiàn)場工程師文件確認(rèn)并符合工程合同要求后才能給予按實(shí)結(jié)算。

　　結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行；結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理低價(jià)進(jìn)行確定；

　　扣除甲供、三方供貨材料、設(shè)備的多用材料費(fèi) （實(shí)際領(lǐng)用甲方材料數(shù)量減結(jié)算用量的差量乘甲方 供應(yīng)材料超量扣款單價(jià)）。同時(shí)，要對甲供材料、設(shè)備的多領(lǐng)和少領(lǐng)數(shù)量也應(yīng)引起足夠重視；多領(lǐng)和少領(lǐng)數(shù)量要與現(xiàn)場工程師一起核對確認(rèn)，并要對其少領(lǐng)和多領(lǐng)原因進(jìn)行分析，通過分析，進(jìn)一步驗(yàn)證結(jié)算數(shù)量的正確性。 材料價(jià)差嚴(yán)格按材料限價(jià)調(diào)整。

　　按承包合同確定的結(jié)算方式確定結(jié)算總價(jià)，在初審結(jié)算書、與承包方核對時(shí)依據(jù)合同，進(jìn)行甲供材料、配合管理費(fèi)及責(zé)任扣款等費(fèi)用的確認(rèn)、扣除；

　　預(yù)算編制中，因施工組織設(shè)計(jì)、現(xiàn)場實(shí)際標(biāo)高沒能及時(shí)提供，造成未按施工組織設(shè)計(jì)、現(xiàn)場實(shí)際 標(biāo)高計(jì)算項(xiàng)目和工程量的，成本控制中心結(jié)算中一定要要求工程管理中心提供施工組織設(shè)計(jì)、現(xiàn) 場實(shí)際標(biāo)高，對原預(yù)算做出相應(yīng)調(diào)整。

　　同一工程，若有兩次以上結(jié)算或簽訂兩份以上合同產(chǎn)生兩份以上結(jié)算時(shí)，在分次結(jié)算中要注意之前結(jié)算與之后結(jié)算的工程量銜接， 之前結(jié)算一定要用文字或圖示標(biāo)（說）明已結(jié)范圍和位置，之后結(jié)算要在結(jié)算前先核對之前各結(jié)算書已結(jié)時(shí)間段、位置和范圍，避免重復(fù)。 要求現(xiàn)場工程師在向成本控制中心報(bào)送資料中定要注明每次結(jié)算的實(shí)際施工位置或距離。